Concluzia BNR: Prețurile apartamentelor din România, inclusiv din Cluj, sunt prea mici

Piața imobiliară este subevaluată

În ciuda percepției generale privind scumpirile de locuințe, datele analizate de Banca Națională a României indică o subevaluare a pieței imobiliare rezidențiale, sugerând că prețurile actuale ale locuințelor se situează încă sub nivelul justificat de fundamentele economice, precum veniturile populației, chiriile și costul finanțării. Acest fenomen se manifestă atât la nivel național, cât și în București, în ciuda unei creșteri nominale a prețurilor de 6,7 la sută în ultimul trimestru din 2025, o dinamică superioară mediei Uniunii Europene. Analiza BNR mai arată că majoritatea tranzacțiilor imobiliare din România se realizează din surse proprii și în numerar, ceea ce reduce cererea de credite ipotecare și plasează o mare parte a pieței rezidențiale în afara canalelor bancare tradiționale.

Conform BNR, piața imobiliară rezidențială a rămas activă în ultimul trimestru din 2025 și a continuat astfel și la începutul anului 2026 (perioada ianuarie-martie), însă decalajul dintre cererea și oferta de locuințe continuă să pună presiune pe prețuri.

„Astfel, prețurile proprietăților imobiliare rezidențiale au consemnat o creștere anuală în termeni nominali superioară mediei zonei euro și a Uniunii Europene (Grafic 2.28), însă sub nivelul ritmurilor de creștere la nivel regional, Grafic 2.27. În trimestrul IV 2025, prețurile locuințelor au crescut cu 6,7 la sută în România în termeni anuali, comparativ cu 5,1 la sută în zona euro și 5,5 la sută media UE. Totuși, dinamica prețurilor proprietăților imobiliare rezidențiale din România s-a situat sub valorile consemnate în majoritatea economiilor similare din regiune, precum Ungaria (21,2 la sută), Bulgaria (14,5 la sută) sau Cehia (8,5 la sută), dar peste cele înregistrate în Polonia (4,3 la sută). În termeni reali, evoluția prețurilor proprietăților rezidențiale se situează în teritoriu negativ (-2,6 la sută anual în T4 2025), în contextul unui nivel ridicat al inflației”, explică BNR.

Cerere mai mare pentru locuințe vechi

Conform analizei, există o diferențiere accentuată între segmentul locuințelor noi și cel al locuințelor existente, inclusiv pe fondul modificărilor intervenite în regimul de TVA aplicabil bunurilor imobile începând cu luna august 2025, respectiv majorarea cotei standard de TVA de la 19 la sută la 21 la sută, precum și eliminarea cotei reduse de TVA aferentă achiziției primei locuințe.

„Creșterea fiscalității aplicabile segmentului locuințelor noi a determinat reorientarea unei părți a cererii către locuințe existente. În condițiile unei oferte relativ rigide pe piața secundară, această evoluție a contribuit la amplificarea presiunilor asupra prețurilor locuințelor existente. Astfel, ecartul dintre cele două segmente s-a accentuat: în ultimul trimestru din 2025, prețurile locuințelor existente au crescut cu 7,1 la sută anual, comparativ cu 6 la sută în cazul locuințelor noi. Totuși, în cazul locuințelor noi costurile de construcție au continuat să exercite presiuni asupra prețurilor, indicele costului în construcții pentru clădirile rezidențiale fiind, în perioada aprilie 2025 – martie 2026, în medie, cu 7,2 la sută peste nivelul aferent perioadei corespondente anterioare”, sunt de părere experții BNR.

Piața imobiliară rezidențială, subevaluată

Cu toate acestea, avertizează Banca Națională, prețurile locuințelor se situează sub nivelul fundamentelor economice atât la nivel național, cât și în București.

„Indiferent de metodologia utilizată pentru estimarea gradului de supra/subevaluare, rezultatele indică în mod consistent o subevaluare a pieței imobiliare rezidențiale. Aceasta sugerează faptul că prețurile actuale sunt încă sub nivelul justificat de indicatorii economici fundamentali (precum veniturile populației, costul finanțării și nivelul chiriilor)”, se menționează în document.

Pe partea ofertei, anul 2025 a fost caracterizat de o diminuare a livrărilor de locuințe noi, numărul celor terminate în cursul anului reducându-se cu 3,1 la sută față de anul 2024. Totodată, structura livrărilor a continuat să se modifice în favoarea locuințelor din mediul rural, dat fiind un potențial de dezvoltare mai ridicat în această zonă, susținut de disponibilitatea terenurilor și de costurile de construcție relativ mai reduse. Perspectivele privind ajustarea ofertei indică o dinamizare a activității de construire. În perioada aprilie 2025 – martie 2026 volumul lucrărilor de construcții pentru clădiri rezidențiale a crescut, în medie, cu 12,4 la sută (serie ajustată) față de perioada similară anterioară. În plus, pe parcursul ultimelor 12 luni (aprilie 2025 – martie 2026) s au eliberat cu 2,8 la sută mai multe autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale comparativ cu perioada corespondentă anterioară. Pe partea cererii, interesul pentru achiziția sau construcția de locuințe se menține peste nivelurile pre-pandemice, în contextul în care apartamentele din București rămân pe piață, în medie, doar 54 de zile (T1 2026), cea mai redusă durată înregistrată în rândul marilor centre urbane din țară.

Totuși, spune BNR, cererea pentru achiziția de proprietăți rezidențiale s-a contractat în primul trimestru al anului 2026 (-5 la sută față perioada similară a anului anterior versus +2 la sută în T4 2025), iar oferta de proprietăți listate la vânzare a continuat să se restrângă accentuat (-24 la sută). Dezechilibrul dintre cerere și ofertă, coroborat cu modificările fiscale și contextul economic general, au condus la o temperare a activității de tranzacționare pe piața imobiliară rezidențială.

Mai puține tranzacții imobiliare

Astfel, în anul 2025 numărul tranzacțiilor imobiliare s-a diminuat cu 5,4 la sută, în timp ce în primele trei luni ale anului 2026 s-a consemnat o scădere mai pronunțată, de 17,1 la sută în termeni anuali, cu evoluții similare în București (-16,6 la sută) și restul țării (-17,4 la sută). Cu toate acestea, timpul necesar pentru achiziționarea, fără finanțare bancară, a unui apartament cu două camere s-a redus marginal la 7,9 ani în anul 2025, de la 8 ani în 2024, pe fondul unei dinamici a prețurilor locuințelor relativ mai temperate decât cea a veniturilor nominale.

În studiul publicat, BNR atrage atenția că volumul creditelor ,,Prima Casă/Noua Casă” continuă să se diminueze într-un ritm alert (-21 la sută, martie 2026 în termeni anuali), acest segment de creditare reprezentând în prezent numai 16 la sută din totalul creditului imobiliar (martie 2026), fluxul de astfel de credite fiind de numai 0,3 la sută din totalul creditului nou ipotecar (martie 2026).

În contrast, volumul creditelor ipotecare standard s-a majorat cu 13,9 la sută în aceeași perioadă de referință.

„Astfel, ponderea debitorilor cu credite de tip ,,Prima Casă/Noua Casă” s-a redus gradual de la circa 48 la sută în 2019 la 25 la sută în martie 2026 . Piața creditului ipotecar este caracterizată de o concentrare puternică, circa 61 la sută din volumul total de credit destinat achiziției de locuințe și 55 la sută din fluxul de astfel de credite fiind acordate debitorilor din principalele centre regionale (București – Ilfov, Cluj, Timiș, Iași, Constanța, Brașov, date la martie 2026), Grafic 2.37. Calitatea creditelor ipotecare diferă și în funcție de județul de rezidență a debitorului, creditele acordate debitorilor din Ilfov având o rată NPL medie mai ridicată, de 1,8 la sută, spre deosebire de rata NPL medie înregistrată în județul Cluj, de 0,7 la sută (martie 2026)”, explică BNR,

Majoritatea tranzacțiilor sunt cu numerar și din surse proprii

O altă concluzie a studiului indică faptul că majoritatea tranzacțiilor imobiliare din România se realizează din surse proprii și în numerar. Acest model structural de finanțare, alimentat și de un nivel scăzut al educației financiare, reduce cererea de credite ipotecare și plasează o mare parte a pieței rezidențiale în afara canalelor bancare tradiționale.

Potrivit documentului aprobat de Consiliul de administrație al BNR, numărul creditelor noi ipotecare raportat la volumul total al tranzacțiilor imobiliare a fost de doar 42% în perioada aprilie 2025 – martie 2026. Acest lucru înseamnă că restul de 58% dintre achiziții au fost efectuate integral cu resurse proprii ale populației.

„Gradul redus de intermediere financiară nu reflectă exclusiv constrângeri de ofertă din partea sectorului bancar, ci mai degrabă particularități ale cererii de credit și ale structurii de finanțare a sectorului corporativ, respectiv un nivel relativ ridicat de autofinanțare în rândul firmelor, prevalența creditului comercial ca sursă de finanțare pe termen scurt, în contextul unei ponderi semnificative a companiilor cu capitalizare redusă. Aceste elemente sunt amplificate de nivelul mai scăzut al educației financiare, care limitează utilizarea instrumentelor financiare complexe și diversificarea surselor de finanțare, precum și de specificul pieței imobiliare, caracterizată printr-un grad ridicat de deținere în proprietate a locuințelor. Acest model reduce structural cererea de credit ipotecar și favorizează menținerea unei ponderi semnificative a tranzacțiilor imobiliare realizate în numerar, în afara canalelor de finanțare bancară (numărul creditelor noi ipotecare raportat la numărul tranzacțiilor imobiliare în perioada aprilie 2025 – martie 2026 este de 42 la sută), diminuând astfel rolul sistemului financiar în intermedierea fluxurilor de capital din acest segment al economiei”, se precizează în studiul BNR.

În județul Cluj, în 2025 au fost eliberate 1284 de autorizații de contruire pentru 399446 mp suprafață utilă. Comparativ, în 2024 au fost eliberate 1412 de autorizații de construire pentru 415119 mp iar în 2023 au fost emise 1582 de autorizații pentru 449438 mp.

În 2025, volumul total al tranzacțiilor imobiliare din județul Cluj a atins 30.782 de imobile, conform datelor Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară – ANCPI.

În 2024 s-au înregistrat 30.246 de tranzacții imobiliare.

C.P.